Tipps zum Kaufvertrag

1. In Italien ist es üblich, einen Vorvertrag abzuschliessen. Es wird unterschieden zwischen dem echten und dem unechten Vorvertrag (compromesso). Im echten verpflichten sich die Parteien schriftlich, demnächst einen Kaufvertrag abzuschliessen, mit dem genauen Kaufgegenstand und dem Preis. Der Vorvertrag ist in der Regel mit einer Anzahlung verbunden, später erfolgt der Notarvertrag. Der compromesso, der unechte, ist ein privatrechtlicher Kaufvertrag. Auch er ist im vollen Umfang verbindlich. Ohne fachmännische Beratung sollte dieser niemals unterschrieben werden !

2. Für den Eigentumsübergang ist ein Eintrag in das Register (vergleichbar mit dem Grundbuch) nicht Pflicht. Aber nur Grundstücke, die im Register eingetragen werden, sind davor geschützt, an Dritte weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet zu werden.

3. Vor dem Notarvertrag muss ein bestehendes Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein. Dies wird vom Notar abgeklärt, Verzichtserklärungen von ihm müssen von ihm unterzeichnet werden.

4. Im Notarvertrag ist es gang und gäbe, einen niedrigeren Kaufpreis anzugeben als vereinbart und bezahlt wird. Denn je geringer der Kaufpreis, desto geringer sind die Steuern und Gebühren. Die Differenz wird beim Notartermin an den Verkäufer übergeben (z.B. per bankbestätigten Scheck). Genau genommen handelt es sich bei der so genannten Unterverbriefung um eine Steuerhinterziehung, wird in der Regel vom Finanzamt nur nachgeprüft, wenn der Kaufpreis unter dem Katasterparameter liegt (meist ein Drittel des realen Kaufpreises)

5. Beim Hauskauf ist es mit der Zahlung des Preises nicht getan. Mit folgenden Kaufnebenkosten muss man rechnen: Maklercourtage und Notarkosten (in der Regel 3% des realen Kaufpreises), Register- und Katastersteuern sowie mit der allgemeinen Grundsteuer als auch der kommunalen Grundsteuer (beide sind niedrig, aber Achtung, der Käufer haftet in Italien für nicht bezahlte Grundsteuern des Verkäufers mit, also vorher vom Notar abklären lassen).

6. Ein An- oder Umbau eines Rusticos unterliegt dem geltenden Baurecht. Die Genehmigungsfähigkeit obliegt den jeweiligen Gemeinden. Die wichtigsten Punkte, die abgeklärt werden müssen: Wohngenehmigung (normalerweise ist die Umnutzung z.B. einer Scheune in Wohnraum unproblematisch), Höhe der Abgaben bei Nutzungsänderung (Kosten werden nach Kubikmeter errechnet), Gemeindeabgaben (richten sich nach der Bausumme). Die Konsultierung eines Geometers ist dabei unumgänglich.

7. Neubauten sind meist unproblematisch als genehmigt anzusehen. In den letzten Jahren haben Gemeindevollzugsbeamte ein wachsames Auge auf die Genehmigung und Ausführung geworfen.

8. Eine Absicherung bei Neubauten ist ratsam, falls die Bonität des Bauherren verloren geht und damit evtl. schon bezahltes Geld bei Insolvenz nicht verschwindet. Entweder lässt man alle Geldaktivitäten über einen Anwalt laufen, der ein sog. Treuhandkonto einrichtet, oder der Bauherr wird erst nach Fertigstellung bezahlt. Es ist üblich, stückweise zu zahlen, jeweils nach Abnahme des jeweiligen Bauabschnitts. Feste Termine und der Kostenrahmen mit Ausstattung sollten schriftlich fixiert werden. Auch evtl. Mängel werden mit Termin der Nachbesserung niedergeschrieben.

9. Schwarzbauten sind Italien verbreitet mit Ausnahme in der Toscana. Hier besteht ein vorbildhafter Landschaftschutz mit strikten Regeln. Bestehen beim Kauf einer Immobilie trotzdem Zweifel, sollte der Geometer zu Rate gezogen werden..

10. Bevor ein Kauf getätigt wird, sollte man fachkundige Beratung eines Maklers oder Rechtsanwalts einholen, der auch die Landessprache spricht.